As responsabilidades dos proprietários em um contrato de aluguel residencial se enquadram em uma doutrina conhecida como garantia implícita de habitabilidade. Cada estado possui suas próprias leis que definem o alcance dessa doutrina, mas seu objetivo principal é garantir que as unidades de aluguel estejam, no mínimo, em condições adequadas para serem ocupadas ("habitáveis"). Habitável significa seguro, higiênico e protegido. Habitável não significa confortável ou luxuoso.
As características comuns dos requisitos de habitabilidade estaduais incluem:
– Portas que trancam
– Sistemas de gás, aquecimento, eletricidade e encanamento
– Detectores de fumaça e monóxido de carbono em funcionamento
– Pias, vasos sanitários e chuveiros com água quente
– Espaço habitável livre de vazamentos, mofo, chumbo, amianto, pragas e outros riscos à saúde.
Em certas áreas, como Arizona e Dallas, a garantia implícita de habitabilidade inclui o direito ao ar condicionado. E alguns inquilinos podem necessitar de adaptações para pessoas com deficiência, que incluem ar condicionado em funcionamento. Mas, na maioria dos casos, o ar condicionado é considerado uma comodidade, e não uma condição necessária para a habitabilidade. Em outras palavras, as leis de locação da maioria dos estados não obrigam os proprietários a fornecer ar condicionado.
As leis da Flórida não são incomuns, pois não exigem ar-condicionado como requisito para habitabilidade (curiosamente, o aquecimento é obrigatório). O Condado de Miami-Dade estabelece Padrões Mínimos de Habitação. Os proprietários devem manter suas unidades de aluguel em boas condições estruturais; fornecer encanamento, água quente, iluminação e ventilação adequados; e fornecer aquecimento adequado e seguro, entre outras coisas. Em nenhum momento o ar-condicionado é mencionado na seção de responsabilidades do proprietário desses padrões. Outros condados populosos, como Broward, Duval e Hillsborough, não obrigam os proprietários a fornecer ou consertar ar-condicionado. No entanto, leis de outros condados ou cidades podem alterar essa regra.
Quem é responsável pelos reparos do ar condicionado: o proprietário ou o inquilino?
Felizmente, muitos proprietários na Flórida e em todos os Estados Unidos optam por oferecer ar-condicionado como uma comodidade no imóvel alugado. Quando o ar-condicionado é um item fixo do imóvel, o proprietário é responsável por mantê-lo em bom funcionamento. Alguns estados permitem que os inquilinos retenham o aluguel caso o ar-condicionado não esteja funcionando; outros permitem que os inquilinos consertem o aparelho por conta própria e deduzam o custo do aluguel.
Quando o ar condicionado quebra por negligência do inquilino ou de um convidado, o inquilino é responsável pelo conserto (ou substituição) do aparelho às suas custas. Quando o ar condicionado quebra devido ao desgaste natural ou por causas fora do controle do inquilino, o proprietário é responsável pelo conserto (ou substituição) do aparelho às suas custas. Assim que o inquilino notifica o proprietário sobre o problema, o proprietário tem um prazo específico (especificado no contrato de locação ou por lei) para resolvê-lo.
Os proprietários têm liberdade para estruturar os contratos de locação de forma a se eximirem da obrigação de substituir o sistema de ar condicionado caso ele apresente defeito. Se você receber um contrato com esse tipo de cláusula — ou se o contrato não mencionar o ar condicionado —, você poderá ser responsável por garantir que o aparelho (se houver) funcione e/ou receba manutenção. Ninguém deveria ter que sofrer com o calor da Flórida sem ar condicionado. Certifique-se de conhecer seus direitos antes de se mudar e entre em contato conosco caso seu proprietário não esteja cumprindo suas obrigações contratuais.
