A partir de abril de 2026, uma nova regra federal emitida pelo Rede de Execução de Crimes Financeiros (FinCEN) irá alterar a forma como certas transferências de imóveis residenciais são tratadas nos Estados Unidos.
A regra visa abordar preocupações de que fundos ilícitos estejam sendo investidos em imóveis nos EUA por meio de transações que ocorrem sem financiamento bancário tradicional. Ela se concentra principalmente em transferências envolvendo entidades jurídicas e fundos fiduciários onde não há financiamento bancário qualificado.
Embora tenha como objetivo o combate à lavagem de dinheiro, a regra também afetará muitas transferências de propriedade rotineiras, comumente usadas no planejamento sucessório e na proteção de ativos. Por exemplo, transferir uma casa para uma LLC (Sociedade de Responsabilidade Limitada) para proteção de responsabilidade ou transferir um imóvel para um fundo fiduciário como parte de um planejamento sucessório agora pode gerar uma obrigação de declaração federal.
A omissão na comunicação de uma transação abrangida pode expor a parte responsável a potencial responsabilidade criminal nos termos da legislação federal.
Que transações estão cobertas?
Como os bancos, que são altamente regulamentados, já realizam verificações de combate à lavagem de dinheiro, a regra visa principalmente transações em dinheiro e transferências privadas. Ela geralmente se aplica quando todas as seguintes condições são verdadeiras:
- A propriedade imobiliária residencial é transferida.
- A propriedade está localizada em qualquer lugar nos Estados Unidos.
- A transferência é feita para uma entidade (como uma LLC, corporação ou sociedade) ou para um fundo fiduciário.
- Não há financiamento garantido qualificado de um banco abrangido (por exemplo, a transação é totalmente em dinheiro, financiada de forma privada ou é uma simples transferência de propriedade).
- A transferência ocorre por qualquer valor, inclusive sem valor algum, como no caso de uma doação.
A definição de propriedade abrangida é ampla e inclui:
- Casas unifamiliares
- Duplexes e quadplexes
- Condomínios
- Cooperativas
- Terreno vago destinado à construção residencial.
Transferências comuns de planejamento patrimonial podem ser afetadas.
Muitas transferências rotineiras de planejamento patrimonial que antes envolviam pouca divulgação agora podem exigir comunicação ao governo federal. Exemplos incluem:
- Escrituras de fideicomissos revogáveis ou fideicomissos em vida
- Escrituras de fideicomisso irrevogável utilizadas para planejamento tributário
- Transferências para sociedades familiares limitadas
- Transferências para LLCs para proteção de responsabilidade ou gestão de ativos.
Aplicam-se algumas exceções, incluindo transferências resultantes diretamente de falecimento, transferências decorrentes de divórcio ou transferências supervisionadas pelo tribunal. No entanto, essas exceções são técnicas e devem ser analisadas cuidadosamente caso a caso.
Quem deve denunciar?
A obrigação de reportar segue uma estrutura de prioridade federal, frequentemente chamada de "cascata". Em fechamentos tradicionais, a obrigação normalmente recai sobre o agente de fechamento ou a empresa de títulos.
No entanto, em situações onde não há seguro de título ou estrutura formal de fechamento, como escrituras de acomodação que transferem propriedade para um fundo fiduciário ou LLC, a obrigação de relatar pode recair sobre o advogado que prepara ou registra a escritura.
Como a norma acarreta risco de descumprimento, as empresas de títulos imobiliários e os profissionais da área jurídica já estão implementando procedimentos para garantir que os requisitos de relatório sejam atendidos antes do fechamento do negócio.
O que isso significa para os proprietários de imóveis
Se você estiver transferindo bens para uma entidade ou fundo fiduciário, espere receber documentação adicional e solicitações de informações. O formulário de declaração exige informações de identificação detalhadas e mais de 100 campos de dados específicos.
A regra também pode afetar transações que já estejam sob contrato. Por exemplo, se o financiamento bancário tradicional falhar e o comprador optar por um pagamento à vista, o negócio poderá passar a estar sujeito às exigências de reporte, o que pode afetar o cronograma e a logística de fechamento.
Se você está considerando transferir bens como parte do seu planejamento sucessório ou estratégia de proteção patrimonial, é importante avaliar se será necessário fazer algum tipo de declaração antes de prosseguir.
Na EPGD Business Law, nossas equipes de Direito Imobiliário, Direito Societário e Direito Sucessório estão acompanhando de perto esses desenvolvimentos e assessorando os clientes em relação à conformidade. Se você está planejando uma compra à vista ou reestruturando a forma como seus imóveis são detidos, estamos à disposição para ajudar. auxiliar para garantir que sua transação ocorra sem problemas e em conformidade com as novas regulamentações.
