A "Garantia do Bom Pagador" é uma cláusula presente em muitos contratos de locação comercial em Nova York. Trata-se de uma cláusula especial que permite que um ou mais fiadores sejam responsabilizados pessoalmente pelo pagamento pontual do aluguel e demais taxas ao locador. O(s) fiador(es) individual(is) será(ão) considerado(s) "bom(ns) pagador(es)" e garantirá(ão) pessoalmente o cumprimento dos termos do contrato, pagando o aluguel e quaisquer outras taxas adicionais conforme o vencimento.
Como isso funciona?
Caso o inquilino não consiga pagar o aluguel, deverá notificar o proprietário com antecedência suficiente, geralmente de três meses ou mais, e desocupar o imóvel. O inquilino deverá pagar o aluguel devido até a desocupação. Contanto que o imóvel seja devolvido em boas condições, limpo e organizado, o proprietário não responsabilizará o inquilino pelo restante do aluguel após a desocupação. Se essas condições forem atendidas, os fiadores da Garantia Good Guy ficarão isentos dos termos do contrato. Essa Garantia Good Guy não apenas permite que o inquilino rescinda o contrato de locação comercial antecipadamente, como também exime os fiadores da responsabilidade pessoal, desde que todas as condições sejam cumpridas.
Se o inquilino estiver em dia com o aluguel e deixar o imóvel limpo, os fiadores podem ser liberados de suas responsabilidades. No entanto, o inquilino ou a entidade constante no contrato de locação ainda poderá ser processado pelo proprietário por rescisão antecipada do contrato. O proprietário ainda terá o direito de processar a entidade constante no contrato pelo valor do aluguel que seria devido pelo restante do contrato. Contudo, o proprietário não poderá tomar medidas contra os fiadores com base na Garantia Good Guy, pois todas as condições foram cumpridas. Qualquer indenização será contra a entidade/inquilino e não contra os fiadores.
Qual é a finalidade desta cláusula?
Esta cláusula é um instrumento para garantir o pagamento do aluguel e visa aliviar o transtorno causado pela quebra de contratos de locação comercial por parte dos inquilinos. Ela minimiza ou ajuda a empresa a se eximir da responsabilidade pessoal quando não consegue mais arcar com o pagamento do aluguel. Essa cláusula tranquiliza ambas as partes, evitando o incômodo de custosas batalhas judiciais. A Garantia de Boa-Fé pode ser fundamental para a transação, pois oferece ao fiador isenção de responsabilidade pessoal, proporciona segurança ao locador por um período específico e, principalmente, garante a devolução do imóvel locado ao locador – desocupado, livre de ônus e nas condições exigidas pelo contrato de locação. Isso economiza tempo e dinheiro do locador, que não precisa mais reaver a posse do imóvel, podendo começar a comercializá-lo novamente mais cedo.
A garantia Good Guy é válida na Flórida?
Não é comum encontrar essa cláusula em um contrato de locação comercial na Flórida. No entanto, isso não significa que ela não possa ser usada. Para obter mais informações sobre a Garantia Good Guy, consulte F NY Prac, Landlord and Tenant Practice in New York § 4:237 para um melhor entendimento.
Segundo a legislação da Flórida, qual é o dever do proprietário de mitigar danos em um contrato de locação comercial?
Diferentemente da maioria dos outros estados, a Flórida não exige que o proprietário minimize danos, mesmo em imóveis residenciais. Se você, como inquilino, deixar o imóvel alugado antes do término do contrato, o proprietário pode responsabilizá-lo por todos os aluguéis futuros. O proprietário não tem a obrigação de alugar o imóvel novamente após a saída do inquilino.
Uma opção viável para um inquilino é encontrar um sublocatário para ocupar seu lugar pelo restante do contrato de locação. De acordo com a lei da Flórida, o proprietário não pode recusar, sem justificativa razoável, o inquilino oferecido como substituto.
Em contratos de locação comercial, o locador não tem a obrigação de mitigar danos. O locador comercial não tem essa obrigação a menos que retome a posse do imóvel. Geralmente, o locador comercial não tem a obrigação de mitigar danos após o inquilino descumprir o contrato de locação. No entanto, existe uma exceção reconhecida quando o locador comercial retoma a posse do imóvel em benefício do inquilino.
Se um proprietário de imóvel comercial retomar a posse do imóvel, ele tem o dever de fazer esforços razoáveis para mitigar os danos.
O que um proprietário de imóvel comercial pode fazer se o inquilino rescindir o contrato de locação?
Em geral, os tribunais da Flórida não impõem aos proprietários de imóveis comerciais o dever de mitigar os danos decorrentes da inadimplência do inquilino.
- O proprietário pode retomar a posse do imóvel para seus próprios fins, considerando o contrato de locação rescindido. A rescisão do contrato de locação libera o inquilino das obrigações de pagamento de aluguel futuras previstas no contrato. Tanto o contrato de locação quanto as obrigações do inquilino se extinguem. Portanto, não há obrigação de mitigar os danos.
- O proprietário pode retomar a posse do imóvel com o objetivo de encontrar um novo inquilino. Isso garante um novo inquilino, mantendo o inquilino inadimplente responsável por todos os aluguéis não pagos. O proprietário tem o dever de mitigar os danos e envidar esforços razoáveis para encontrar um novo inquilino para o imóvel. O proprietário deve fazer um esforço de boa-fé para encontrar um novo inquilino pelo valor justo de mercado.
- O proprietário pode optar por não fazer nada. Ele pode continuar a receber o aluguel do inquilino inadimplente e não tem a obrigação de mitigar os danos. No entanto, essa opção não é comumente utilizada. O imóvel pode permanecer vago por um longo período sem gerar renda de aluguel. O inquilino anterior pode estar insolvente, portanto, a inação do proprietário pode continuar a prejudicá-lo financeiramente.
Consulte o Estatuto da Flórida, Seção 83.595, para obter mais informações sobre as opções de reparação em caso de descumprimento ou rescisão antecipada por parte de um
inquilino.
